安定経営のための賃貸経営相談！家賃保証やサブリース・入居者募集管理業務等の賃貸管理業務の紹介！賃貸経営のための資産管理相談を横浜で実施中！

賃貸管理委託契約に基づき、管理している物件に空室がでたら、次の入居者を募集して賃貸借契約締結等の業務を行うことがメインとなる。
この募集管理業務は、通常、不動産会社が多く、空室を埋めるための入居者等の仲介業務をメインとしていますが、中身は不動産仲介業とほぼ同じです。

但し、入居者を入れることが仲介を伴う、この制度のポイントで入居審査が甘くなる傾向が見受けられるように感じます。
仲介業者は仲介を行うことが重要であり、とにかく、入居者を入れたい！

もちろん、大家さんも空室を埋めたいと考えるので、どんな入居者でも入居して賃料収入を上げたいとするのが普通です。
ただ、ここで注意が必要です。
入居審査が甘くなれば、入居後のトラブルの潜在的な要因が増えることになるし、実際に賃貸トラブルが発生してもその対応までは行わないケースが多く、放置されてしまう場合もあります。

そのトラブルを解消するエネルギーが賃貸運営に影響します。

なぜ賃貸トラブルは放置されるか？
あくまで、「うちは入居までだと！」言われます。募集だけですから入居中のトラブルには対応しませんと・・・
これって望んでいた形ですか？

空室期間の家賃保証と滞納時の対応については実際に対応しない場合が多くあり、賃料の滞納時などは「全部任したのに何もしてくれない」と言う状況が多々あります。

家賃回収・賃料の振込みを管理する業務のことです。これだけを単独で依頼するケースはあまりなく、入居募集から一貫して依頼するのが一般的だと思われます。
よくあるパターンは、管理している不動産会社等の口座に借主が直接家賃を振り込むパターンです。

特徴は、所有者に手間がかからず、楽であると言う点！

但し、実際の入居者の状況や貸室の状況が把握できないため、管理会社任せになりすぎる傾向がある。
例えば、退去時の原状回復などの敷金精算においては、管理会社しか原状回復の状況を把握しておらず、さっさと原状回復工事を実施して、大家さんには、工事代金の請求書だけが来ると言った状況になります。
中身の確認なく工事後の請求書だけで、費用を負担している方は、請求書や工事内容を見直す必要があります。
賃貸経営が順調な時は良いのですが、空室が目立ってくるようになると、これらの費用がかなり負担になってきます。

中身が不透明で一般的な金額よりかなりの高額になるケースが多く、今まで随分払っていたものだと言う感想が多く聞こえてきます。築年数が経過した物件には向きませんので注意下さい。

賃料や敷金・礼金等は、必ず大家さんの口座に入れるべきだと考えています。
必要な費用・工事内容はきちんと説明し確認の上、実行すべきだし、必要な費用は依頼主である大家さんから貰うべきだと考えています。

安易に、入手金の管理が楽だからといって、不動産会社に賃料等の入金口を握らせていませんか？

上記の家賃・賃料回収管理業務に保証をつけるのが、家賃保証管理業務です。

家賃保証として空室になっても契約した賃料・家賃を払い続けるタイプのものと、滞納時のみ保証する滞納保証と言ったタイプに分かれてきます。

空室になっても賃料保証するタイプ（空室保証：サブリース）ハウスメーカーやゼネコンなどの提案でアパート・マンションを建築した場合の賃貸経営シュミレーションと建築後の賃貸管理業務としてよく利用されるのが空室保証：サブリースタイプです。

長期経営になるアパート・マンションにおいては空室になっても決められた賃料収入があるので、所有者にとって安心感をアピールするのに適しています。


但し、経営シュミレーションや建築当時の保証賃料を払い続けるケースは稀であり、景気動向や空室率の上昇に伴い、賃料の値下げを要求されるケースも多く見受けられます。予定していた賃料補償額に届かないため、金融機関の返済に苦労するケースも出てきています。

また、空室保証、サブリースは実際の契約賃料と、管理会社が所有者に払う保証賃料の差額で利益を得るのですが、この空室保証・サブリースはその差額が大きく、中長期的には賃貸経営を圧迫してくる場合があります。また、建築後の年数が経過した後は、空室状況によっては、保証賃料の減額を請求されるケースもあります。
建築前の賃貸経営シュミレーション等で危険負担をどこまで見ておくかが非常に重要です。

上記の家賃・賃料回収管理業務に、賃借人が賃料を滞納した場合でも賃料・家賃を支払うのが、滞納保証管理業務です。

入居時点で、賃貸保証会社等を賃借人の費用負担で、加盟、保証をつけるのが滞納保証と言ったタイプです。
賃料滞納が１月間でも発生すると、保証会社が滞納分を家主に支払ってくれます。従って、滞納による未収のリスクが減ると言うメリットがあります。


但し、昨今では、保証会社の賃料滞納時の対応が問題視されています。鍵を勝手に取り替えたり、厳しく賃料を取り立てたりと言ったケースが増えてきています。


もちろん貸している貸主としては滞納時にも賃料が支払われるのは良いことなのですが、保証会社に払う保証料の負担があるので賃借人に敬遠される面もあります。過度の取立てに関しては、今後業界団体を通して法律的な規制が入ってくるものと思われます。

建物管理業務は、建物の清掃や設備類の法定点検や保守点検業務などがあります。

これらの業務の目的は、安全確保、衛生管理、利便性の向上、法定点検の遵守などを目的としています。
建物の本体や設備に関しては、日常的に行う日常管理や年単位、中期的、長期的管理といったタイムスケージュールに分類して対応が図られます。
修繕計画や大規模修繕といった内容を踏まえメンテナンスしていくための中長期的な計画の立案とそのための費用を見込んでおくことが安定した賃貸経営上重要です。
これらの業務は、一社単独で引き受けている場合と各業務の専門業者にそれぞれ委託する場合があり、それぞれメリットデメリットがあります。

各賃貸管理業務は名称等を含め様々なタイプの賃貸管理があります。
何れも、管理費用の負担があることですので、大家さん自身が何もせずに賃料収入を最大化するというのは無理な話です。

そこで私は、半分を自主管理としながら、法定点検等の必要な部分を専門業者に発注し、その他の賃貸経営・賃貸運営上のノウハウを借りて、要所のみに専門家を配するような「GM方式」による管理マネジメントを提案しています。
そして、そのGM方式は賃貸物件ごとでなく、大家さんの所有するすべての資産を対象とすることで、今までの物件ごとの管理費用より低額に、しかも相続対策や大規模修繕等も視野に入れた対応が可能になると考えています。

大家さんは賃貸物件の経営者として、解決のための様々な方策・手順・手続きと言った選択肢を検討し、判断する！
実行援助（実際には2人３脚か交渉実務は、GMが行う）方式にて行うことが一番効率的だと考えています。


多くの大家さんは、一人で、自分自身の考えをまとめて判断するケースが多いのではないでしょうか？
もっと多くの選択肢から、相談相手と大家さんの立場を理解し、そのために行動してくれる管理業者は希少でしょう！

本当の管理・賃貸経営はそんなものではないと思います。
私は、この「GM方式」による、資産管理・トラブル対応・相続対策や税務関係、金融機関対策等を資産管理相談を毎月定額の顧問料として頂いて、実務にあたっております。

コストは掛けたくないけど何かあった時、賃貸トラブルをどのように対応していくのか？
長期間の賃貸経営だからこそ、賃貸管理業務のそれぞれのメリット・デメリットをしっかりと見極めていくのが大事です。

　賃貸経営上は自主管理！専門家の知識と経験と交渉力が必要ならGM方式！

私自身は、大家さん自身による賃貸物件の自主管理が安定した賃貸経営には必須ではないかと思っています。
「できることは自分でやる」
でも、全部は無理なら、分離発注するのが基本です！理由は賃貸経営上のコストの問題！
一社丸投げでは、コスト面で不透明になりがちだからです。

そこで賃貸物件の安定経営のための管理業務の依頼形態を提案しておきます

賃貸トラブルを防止するため、専門家の知識と経験を賃貸経営に入れたいと言う方は、ＧＭ（ゼネラルマネージャー）方式の賃貸管理を提案します！

募集情報の一元化と賃貸借契約書のレベルアップ、入居後のトラブル対応、退去時の原状回復確認及び敷金精算等の一連の賃貸物件の管理・入居者対応窓口のレベルアップのために「GM方式」をお薦めします。


理由は各社、バラバラな賃貸借契約書では、入居者対応に後で苦労するからです。
様々なトラブル等の場面を想定し、対応した賃貸借契約書が非常に少ないし、契約の仕方がおざなりだからです。

基本、出来る範囲の管理は自主管理としてコストを削減し、入出金の管理は大家さん自身で管理して頂くものです！

これで、外部への収益の流失は最小限に抑えることができます。
更に全体を統括してみてくれるＧＭ（ゼネラルマネージャー）がいるので各種のトラブル対応も安心です。
書類や書式のノウハウの提供も受けます！

また、弊社のGMは相続対策や建物・土地活用等、全ての大家さんのフォローができると思っています。
GM方式で賃貸トラブルが減り、長期安定入居の継続で入居率・稼働率が上昇することで、満室経営と安定した賃貸経営が可能にあると考えます。これらが達成されると、資産の組み換え・資産リストラを始め相続対策までを視野に入れた対応に力を注げるようになります。本来の大家業が可能になります。

外部に無駄な費用を払わない！いわゆる内部留保です！
将来の大規模修繕の原資にもなり、安定経営の第１歩だと思います！

現在の賃貸物件の状況をもう一度よくご覧ください！今の物件に必要なものを・・・！