横浜賃貸経営相談室では、大家さんを賃貸トラブルから守るための賃貸借契約書を始め賃貸経営業務の相談を横浜で実施中！

インターネットや様々な情報があふれている現代では、大家さんだけが知りえたことや、一般的な賃貸借における標準的な対応についての情報量の格差がかなり減ってきています。

そのような状況を背景にアパート・マンション等の「入居者の権利や法律」に対する意識は過去と較べて格段の変化を遂げていると言えるでしょう。

今までの「大家と言えば親と同じ」と言う関係ではなく、「賃貸人と賃借人」に変化し、、法律的な権利主張や内容が増えていくものと思われます。

賃貸人と賃借人の関係において最もトラブルとして表面化しているものに、「原状回復」・「敷金精算」があるのではないでしょうか！
きちんと、賃貸人のやる事！賃借人のやることを取り決めておかないとこういったトラブルが起きるのです！
仲介会社が作成している賃貸借契約書は、全体に曖昧な表現が多く、一見すると公平に見えるかもしれません。
不動産協会等でフォーマット・定型書式の契約書も同様です。
それは、当たり前ですよね！だって仲介会社ですから！管理会社ではありませんから・・・

賃貸人と賃借人のバランスを欠いた契約書や一方的な内容の契約書を作成しろと言っているのではありませんよ！
勘違いしないようにしてください！
バランスを取るところが違うのですから、違う所をきちんと説明して契約すべきだということです。

大家さん自身も高齢化が進み、古き良き時代を知っている大家さんは、あまり意識したことがないかもしれません。
賃貸借契約書の内容をあまりしっかり読んだことがない方もいっぱいいると思います。

縦書きの契約書を使っている方もだいぶ減ったと思いますが、いまだに条項の少ない契約書に疑問を持たないで契約している方が多いようです。
しかし、借りる側の意識は確実に変わってきています。
何も公正証書で作成して賃貸借契約書を作成しなくても、リスクがあると感じるのなら定期借家契約にて対応すれば大丈夫だと思います。わざわざ費用をかけなくても・・・

でも、大家さん自身が仲介業者に契約を任せていると、何時までたっても、きちんとした契約書での契約は望めません。

私の言っている大家さんを守るための賃貸借契約書は、仲介業者には、作成できないばかりか、その内容で賃貸借契約を締結することもできないと思います。
仲介業者にとっては、入居者・賃借人もお客様ですから、比較的中立な契約書になりがちです。
普通の不動産業者或いは、大手と言われるところであっても、賃貸借契約書の内容は・・・？です。

私自身は、契約時の契約方法にも問題があると思ってます。
しかし、私が実践している方法・賃貸借契約の締結方法は仲介業者には実践できないでしょう！

大家さんを賃貸トラブルから守る賃貸借契約書を考えてみましょう！

古いタイプの大家さんや不動産業者さんは、古いタイプの賃貸借契約書、特に定型の賃貸借契約書を使用していることが多く、物件ごとの問題、課題に対応していない場合がほとんどです。

また、実際に賃貸トラブルの解決の当事者や管理者になっていないため、賃貸トラブルを回避するためのノウハウを賃貸借契約書に盛り込むことはないでしょう！

賃貸借契約書等は、本来物件ごとや賃貸人・賃借人の利用形態に合わせて作るべきだと思っています。
オリジナルのルールを賃貸物件ごとにきちんと策定して、明文化していくことも必要です。

また、居住用、事業用、事務所用、店舗用とそれぞれの用途に応じて、きめ細かく契約書を作成すべきです。
自分自身で賃貸トラブルを解決する立場であれば、当然にルール違反の範囲を明確にした賃貸借契約書ができていきますが、そうでない場合は、いかに当たり障りのない契約書になるか！
これでは、大家さんは守れません！ただでさえ、借地借家法で圧倒的に不利な立場なのに、賃貸借契約書にも記載がなければ、対応しようがありません。

大家さんを守るのは賃借人・入居者との賃貸借契約書しか無いからです。

キチンとした、オリジナルの賃貸借契約書で管理することで、賃貸トラブルが減れば賃貸経営も変わることになります。
もっとも簡単に手を付けられるのになかなか手を付けない！費用対効果で見ても抜群のコストパフォーマンスだと思いますよ！賃貸借契約書！一度見直してみて下さい。

契約書の内容や契約の仕方にはノウハウが必要です。さんざんトラブルを解決してきたからわかる『オリジナルの契約書』を作成するべきだと思います。
ちなみに、私の契約書はトラブルのたびに細かく規定しバージョンアップしています。

賃貸借契約から見直していく賃貸経営の今後

運営・経営面では、収支バランスの改善と収益の確保！
具体的には、経費の見直しと貸室の稼働率の上昇だと思います。

そのためには、質の高い入居者へのサービスと素早い対応が必要だと言ってきました。
そのために、まずは賃借人とコミュニケーションをしっかりと取り、互いのやるべきことを確認しておくべきです！
そのための書類が賃貸借契約書だと思います。

これらの視点を持ちながら、基本的なノウハウの提供、賃貸トラブルからは逃げずに解決していく交渉力・賃貸借契約等による事前の賃貸トラブル回避と言った能力が管理者には必要ではないでしょうか？

もちろん、大家さんの自主的な管理の負担は高くなりますが、労働の対価として内部留保していくことの方が現実的です。

今後の賃貸経営について考えてみて下さい！
賃貸借契約書の見直しと、契約実務をもっと見直してください。
そして、賃貸借契約の締結に関してもっと注意を払って下さい！
仲介業者にはできない、入居者とのコミュニケーションを図れる契約実務を実施しています。

中には、契約書を厳しくすると入居者が入らないと言う、おかしな不動産業者がいるかもしれませんが、賃貸トラブルが発生したら、問題解決のための労力は何倍も必要になります。そして、その心労を考えれば、いかにきちんとした入居者を入れるか！と言ったことの方が大事だということが理解頂けると思います。

賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の最初にかけるボタンです！これを掛け違えると、ずっと苦労を引きずります。
賃借人は、曖昧なルールを望んでいるのではありません。厳しいくらいの契約でも、安心して居住・利用できることを望んでいます。

ちなみに、弊社の賃貸借契約には凡そ、１時間30分程度の時間がかかります。
その後、入居前の立会い確認として、賃貸物件にて現状を写真に納めます。賃借人と一緒にこれらの作業をすると、しっかりとコミュニケーションを取る事ができます。また、物件の利用方法・ゴミ出しのルール等の細かい点まで現地でしっかり説明できます。
また、ちょっとした設備の故障等の修繕については、入居後すぐに発生したものは貸主負担で修繕して頂いてます。
但し、入居後1か月以上を経過してからの不具合については、「借主の利用方法によっては全額負担することがある」と明言しています。「だから、大事に使ってね！」と「自分家ならしないことはやらないで！」と併せて伝えています。

賃借人からの不具合等の連絡も非常に紳士的に申告してきます。
だから、気持ちよく対応できます。これもコミュニケーションが取れているからだと思います。


賃借人との関係が良好になると、退去率が極端に低下します。そして、余計なところに労力を使わなくなることで、物件の経営や物件価値の上昇に集中できます。
非常に良い循環が始まります。この循環が始まると物件の傷みが減るような気がします！

みなさんのところはどうですか！
契約書を見直すだけで、契約方法を変えるだけでこれだけの好循環を生み出せます。
一度、賃貸借契約に係る実務を点検し、見直してみてください！