横浜賃貸経営相談室の相続対策による土地活用から賃貸経営・資産管理をサポート！賃貸経営・資産管理相談を横浜で実施中！

今までの多くの土地活用が「相続対策」の一環として、建てる側の理論等で数字の積み上げが行われてきていましたが、果たして、このような土地活用は成功したのでしょうか？

平成初期（バブル末期）からの土地活用するための理由で一番多かったのは、まさに「相続対策」ではないでしょうか？このお題目の為に、多くの地主が苦労したのをご存知でしょうか？
もっとも今も、まだ苦労している所は多くあります。

過去の不動産有効活用のスタイルは、ゼネコンやハウスメーカーが銀行等と組んで未利用地などに賃貸物件を建築させるための営業スタイルが多くありました。

現在では・・・
2015年の相続税の増税措置に対抗して、「相続対策」と称しての土地活用を提案しているところが大変多くありますが、これこそ平成初期のやり方と酷似しているのではないでしょうか？

有効活用の名目は、何と言っても「相続対策」ですが、今までの不動産有効活用の失敗例から多くの問題点が浮き彫りになっています！

例えば、莫大な建築費を借入にてまかない、アパートやマンション等の賃貸物件を建築したものの、現在の賃貸市場からは、かけ離れた賃料設定でなければ、収支が合わないケース！ 賃料収入は減少しているが、借入金額の返済は変更がなく、毎月の返済に苦慮しているケース！

そろそろ、賃貸物件の大規模修繕等を実施しなくてはいけないのに、全く余剰資金がなく、メンテナンスもままならないケース！
そもそも、土地や不動産の有効活用は、何のために実施するのか・・・？これすら見失っているケースが多くあります！


現在、土地や不動産には多額の税金が課税されています。固定資産税や都市計画税不動産所得に対しては所得税、売買・譲渡で利益が出れば譲渡所得税不動産の所有者がなくなれば相続税持っているだけでも大変コストがかかるのが不動産であり、特に「土地」については、更地の場合は建付地（建物の敷地）の凡そ6倍もの固定資産税が発生します。この保有等にコストのかかる土地や不動産も、うまく利用することで収益を上げ、更には、相続税等の節税までしてくれるように「生まれ変わらせる」のが土地活用です。相続に関して言えば、被相続の相続発生時の資産・財産に対して、課税される際の財産評価の方法で有利なものが不動産であり、その節税のための方法が「土地活用」と言われています。不動産・土地活用が相続税の節税対策になること自体は否定しません。ありがたい話です。現金資産であれば、額面の金額通りに評価されるものが、不動産の場合は評価を減じる方法がある！しかし、そのような節税効果を得ようと思ったならば、やはり、きちんとした検証をしなければいけません。過去の相続対策目的の土地活用の殆どは、節税対策！すなわち、更地のままでは相続評価額が高いため、建物を建設することでその評価額を下げる！そうすれば、相続税額も低く抑えられ、結果、節税になります！という感じです。でも相続対策もいくつも方法があるのです。少なくとも、下記内容の検証は必要です。所有する不動産資産全体において、不動産としての特性を踏まえ、所有している不動産をその属性に基づき分類することが必要です。まずは、・・・●何があっても手放さない不動産（自宅や好立地・収益性の高い不動産）●換金性の高い不動産（相続税等の納税資金として、換金しやすい資産）●有効活用に利用する不動産・土地●問題のある土地や収益性の低い土地・不動産相続対策として、土地活用や不動産資産を見ても、自分自身の所有資産についてはバランスよく保有していないと、いざという時に苦労するものである。この、分類を経て相続対策を実施すべきであろうし、偏った相続対策は有効に機能しないばかりか、却って苦しむこともあることを肝に命じておくべきであろう。もちろん月極やコインパーキングなどの駐車場事業のように単なる土地からの収益の他、土地有効活用は土地上に建てる建築物、例えば賃貸アパートやマンション等の用途やテナント、事業用賃貸の活用から居住用賃貸の活用と用途は多様です。これらのメリット・デメリット、収益性・換金性と相続対策を考えながら選択していくことが重要ですが、これをできるのは、オーナーからコンサルティングを依頼される所だけです。建設する・お金を融資する。様々な利害関係が存在する方々には提案できな内容です。土地活用の目的を明確にした上で、プランニングして下さい。多くの地主さんはその土地から動くことができないケースがほとんどです。それは、「絶対に失敗しない土地活用」を目指さなければならないことと同じです。後で後悔しないために・・・！