大家さん・貸主を賃貸トラブルから守る！定期借家契約の活用！契約期限の到来で賃貸借契約が終了する定期借家契約の賃貸管理相談を横浜で実施中！

さて、この魔法の契約である「定期借家契約」！
いまいち、みなさん使いませんね！よく見るのは、転勤等で自宅を賃貸する場合などに限定されて利用されているようですが、法律が施行された、当初もっと流行ると言われていたのですが、いまいち利用されてないのが最近の状況でしょうか？

なぜでしょう？

私は次のことが原因かなと考えました。
�@定期借家契約は契約前及び契約終了6か月前に書面により、定期借家契約である旨の通知と契約の終了期日等を通知しなければならないといった手間がかかるため。
�A定期借家契約において、賃借人は契約期限が到来すれば、契約が終了し、必ず退去しなければならないといった誤解をしているため。

これらの点が定期借家の普及を妨げているのかもしれません。
でも、貸主にとっても借主にとっても有効に使い方法があると考えています。

私の管理物件においては、状況によって定期借家契約を利用するケースがあります。
どのような時に定期借家契約を使うべきか？

例えば・・・
新規出店したいという店舗のケース
初めての出店に伴い、これから個人事業者としてお店を出したいといったケース。
定期借家による入居者の募集ではなかったが、大家さん・貸主側のリスクを説明した上で、本人が了解して定期借家による事業用賃貸借契約を締結しました。

一度、普通借家による賃貸借契約を締結すると、更新後から定期借家契約に変更することはできません。
従って、原契約、一番最初の契約を定期借家契約にする必要があります。本件の場合、初めての出店だと言いうことでの、大家さん・貸主の心配やリスクをきちんと賃借予定者に説明して、納得してもらいました。

ここで一工夫！

そうです！店舗を長くやりたい借主からすれば、契約期間満了に伴い定期借家契約が終了してしまうのでは、事業として成り立たない！という考えがあるのが普通ですので、本件では、「再契約前提型」として、「当初期間中にトラブルがなければ再契約をする意向がある」とした定期借家契約としました。

これで、賃借人も安心！きちんとやれば、借り続けられる！と言うことで、もちろん現在も営業中です！


その他では、値段交渉・賃料の値下げを要求されたケースにおいても定期借家契約ににすることを条件として賃貸借契約を締結したケースもあります。

医療系物件の入居に関して、一度入居するとめったなことでは退去しないものですが、初期費用の負担軽減のために入居当初の賃料を下げて欲しいと言った希望がありました。
私は、賃借人と交渉し、１０年契約の定期借家契約として初年度の賃料を募集賃料の７５％程度とし、１０年後の賃料を１３０％程度と設定し、１０年間の通期における賃料総収入額を同等としました。
更に万が一の中途解約にもペナルティ条項を設け、長く賃借して欲しい！と言う希望と賃料収入のバランスを取ることができました。このような賃料逓増型の契約が可能なのも定期借家契約の魅力ではないでしょうか？


住居系の賃貸物件においては、賃借人の属性に応じて定期借家契約にしたケースもあります。賃貸トラブルを回避するためですからトラブルが起きそうなら、定期借家契約であらかじめトラブルリスクを回避するのが賢明です。

町場の業者さんは、定期借家にすると賃料を下げるかしないと入居者がなかなか決まらないという方もいますが、果たしてそうでしょうか？

私は、そうは思いません。
それなら、「再契約前提型の定期借家契約」と記載しておけばよいのですから！

定期借家契約が契約期限が到来すれば賃貸借契約が終了し、物件から退去しなければならないということは、度々行ってきましたが、これを嫌がる借主さんの理由とは何かと考えてしまうことがあります。

先ほど書いた、「再契約前提型による定期借家契約」と言っているのに、定期借家が嫌だという人は、自分が再契約を断られるということを予見しているのでしょうか？
ちょっと理解できませんよね！

その他の定期借家契約として、中途解約のペナルティ条項を追加するケースもあります。

リノベーションした物件などの場合、契約期間に基づく予定賃料を貸主側は計算して、資本投下してリニューアルしているのに、一方的な都合で解約する場合には、より多くの解約金を請求できる条項を追加できます。



定期借家契約は大家さん・貸主と賃借人がようやく対等に契約できるようになった賃貸借契約と言えます。

当たり前のことですが、大家さん・貸主は「物件を貸す」約束をし、賃借人は「その対価を支払う」ことを約束しています。
にもかかわらず、一方的に保護されてきた賃借人の立場をようやく普通の状態にしたのが定期借家契約です。

もっと使いましょう！必要な場面で！